{"id":1580,"date":"2019-06-12T08:28:27","date_gmt":"2019-06-12T11:28:27","guid":{"rendered":"http:\/\/desenvolvimento.vivaomundodigital.com.br\/trajano\/12062019-o-regime-especial-de-tributacao-sobre-o-patrimonio-de-afetacao-e-o-inconsistente-e-prejudicial-posicionamento-da-receita-federal-sobre-sua-utilizacao\/"},"modified":"2019-10-07T13:09:30","modified_gmt":"2019-10-07T16:09:30","slug":"12062019-o-regime-especial-de-tributacao-sobre-o-patrimonio-de-afetacao-e-o-inconsistente-e-prejudicial-posicionamento-da-receita-federal-sobre-sua-utilizacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tnp.adv.br\/it\/12062019-o-regime-especial-de-tributacao-sobre-o-patrimonio-de-afetacao-e-o-inconsistente-e-prejudicial-posicionamento-da-receita-federal-sobre-sua-utilizacao\/","title":{"rendered":"12\/06\/2019 – O Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o sobre o Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o e o inconsistente e prejudicial posicionamento da Receita Federal sobre a sua utiliza\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"

As empresas que atuam no segmento da constru\u00e7\u00e3o civil, tanto construtoras como incorporadoras, t\u00eam a possibilidade de se utilizar do Regime Especial Tributa\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o. No referido regime a tributa\u00e7\u00e3o federal que engloba os tributos do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, cai de 6,73% para 4% das receitas mensais recebidas advindas de cada incorpora\u00e7\u00e3o. <\/span><\/p>\n

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Ocorre que atualmente as empresas incorporadoras vem sofrendo majora\u00e7\u00e3o de sua carga tribut\u00e1ria e at\u00e9 mesmo sendo autuadas em face de ef\u00eameros entendimentos, proferidos pela Receita Federal do Brasil, com o \u00fanico intuito de majorar a sua base arrecadat\u00f3ria.  Assim, aquelas empresas que utilizavam-se do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o que obtinham os benef\u00edcios acima elencados, vem sofrendo ilegais limita\u00e7\u00f5es ao seu direito de uso desse regime.<\/span><\/p>\n

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O Regime Especial definido pela Lei n\u00ba 10.931\/2004, estabelece alguns requisitos para utiliza\u00e7\u00e3o do referido incentivo, sendo os mais importantes a constitui\u00e7\u00e3o de um patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o que abarque o terreno, as acess\u00f5es objetos do empreendimento imobili\u00e1rio e a entrega do termo de op\u00e7\u00e3o do RET \u00e0 Secretaria da Receita Federal.<\/span><\/p>\n

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Al\u00e9m disso, diversos \u00f4nus\/contrapartidas ser\u00e3o impostos \u00e0 incorporadora para o aproveitamento do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o, dentre elas inviabilidade de submeter os cr\u00e9ditos de RET a parcelamento fiscal, conforme o artigo 6\u00ba da Lei 10.931\/2004; obrigatoriedade de elabora\u00e7\u00e3o de uma escritura\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil completamente separada para cada incorpora\u00e7\u00e3o como previsto no artigo 7\u00ba da Lei 10.931\/2004; e, ainda, como elencado acima e de extrema import\u00e2ncia, a cria\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, conforme previs\u00e3o do artigo 31-A a 55 da Lei 10.931\/2004. Al\u00e9m de o incorporador ser obrigado a cumprir a integralidade das obriga\u00e7\u00f5es instrumentais e acess\u00f3rias decorrentes dessas exig\u00eancias, tendo por fim, a necessidade de constitui\u00e7\u00e3o de uma Sociedade de Prop\u00f3sito Espec\u00edfico. <\/span><\/p>\n

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Tudo isso constitui claro \u00f4nus \u00e0 incorporadora em detrimento a seguran\u00e7a jur\u00eddica dos adquirentes dos im\u00f3veis incorporadas. Portanto, o Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o possui claro car\u00e1ter extrafiscal, uma vez que traz maior seguran\u00e7a ao mercado e em contrapartida oferece melhor carga tribut\u00e1ria ao incorporador.<\/span><\/p>\n

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Cumpridos esses requisitos e aderindo ao RET, tal escolha ser\u00e1 irretrat\u00e1vel, os tributos dever\u00e3o ser pagos nos moldes do regime a partir do m\u00eas da op\u00e7\u00e3o e perdurar\u00e1 enquanto existirem obriga\u00e7\u00f5es do incorporador junto aos adquirentes dos im\u00f3veis que comp\u00f5e o empreendimento, inexistindo qualquer men\u00e7\u00e3o legal a limita\u00e7\u00e3o de tempo do uso do regime. <\/span><\/p>\n

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Portanto, quando optado pelo Regime Especial, os bens que forem deslocados ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o ficar\u00e3o incomunic\u00e1veis com os demais bens de propriedade do incorporador, bem como n\u00e3o responder\u00e3o por d\u00edvidas que n\u00e3o sejam advindas da incorpora\u00e7\u00e3o espec\u00edfica. O que ocorre \u00e9 que um determinado conjunto de bens permanecer\u00e1 reservado ao empreendimento at\u00e9 a sua finaliza\u00e7\u00e3o e liquida\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

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Importante frisar que o regime em quest\u00e3o \u00e9 institu\u00eddo com o intuito de aplicar-se as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, ou seja, enquanto a incorpora\u00e7\u00e3o existir o regime pode e deve ser utiliz\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

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Levando em considera\u00e7\u00e3o que a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o se limita a meras execu\u00e7\u00f5es de obras, mas sim, como elenca Silvio Salvo Venosa, \u201cem neg\u00f3cio jur\u00eddico que tem por finalidade promover, administrar e realizar a constru\u00e7\u00e3o, para aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial de unidades aut\u00f4nomas, as quais podem ser constitu\u00eddas de apartamentos, escrit\u00f3rios, garagens, shopping centers etc.\u201d, n\u00e3o existiria raz\u00e3o nenhuma que indicasse que a lei estabelece prazo inferior para frui\u00e7\u00e3o do referido regime que n\u00e3o fosse aquele da finaliza\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Ademais, a pr\u00f3pria Lei 4591\/64, que disp\u00f5e sobre o condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00f5es e as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, define incorpora\u00e7\u00e3o em seu artigo 28, par\u00e1grafo \u00fanico da seguinte forma:<\/span><\/p>\n

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Par\u00e1grafo \u00fanico. Para efeito desta Lei, considera-se incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a constru\u00e7\u00e3o, para aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial, de edifica\u00e7\u00f5es ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es compostas de unidades aut\u00f4nomas, (VETADO).<\/p>\n

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Diante disso, fica demonstrado que a incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o se limita a mera constru\u00e7\u00e3o, mas sim em todo o conjunto de a\u00e7\u00f5es realizadas at\u00e9 a aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial dos im\u00f3veis incorporados, o que consolida a ideia de utiliza\u00e7\u00e3o do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o, tanto antes quanto depois das obras, desde que optado e preenchidos os requisitos da Lei 10.931\/2004. Exatamente nesse ponto \u00e9 que o Fisco vem impondo diversos entraves para o incorporador utilizar o Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o \u2013 RET.<\/span><\/p>\n

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A Receita Federal do Brasil, por meio da Instru\u00e7\u00e3o Normativa 1.435\/2013, instrumento normativo secund\u00e1rio, veio impor limita\u00e7\u00f5es ao Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o que n\u00e3o est\u00e3o nem nunca estiveram previstos em nossa legisla\u00e7\u00e3o p\u00e1tria, com o claro intuito de aumentar a sua arrecada\u00e7\u00e3o derivada das atividades de constru\u00e7\u00e3o civil.<\/span><\/p>\n

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Em 12 de setembro 2014 a Receita Federal proferiu Solu\u00e7\u00e3o de Consulta n\u00ba 244\/2014 no sentido de limitar a sujei\u00e7\u00e3o de receitas ao RET, nessa oportunidade exp\u00f4s o entendimento no sentido de que a incid\u00eancia da al\u00edquota de 4% apenas poderia ser aplicada para receitas derivadas da aliena\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias antes da finaliza\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o ou expedi\u00e7\u00e3o do habite-se, como podemos notar abaixo:<\/span><\/p>\n

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\u201cConsiderando que a op\u00e7\u00e3o pelo regime \u00e9 irretrat\u00e1vel enquanto perdurarem direitos de cr\u00e9dito ou obriga\u00e7\u00f5es do incorporador junto aos adquirentes dos im\u00f3veis da incorpora\u00e7\u00e3o, o RET ser\u00e1 adotado em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s receitas recebidas ap\u00f3s a efetiva\u00e7\u00e3o da op\u00e7\u00e3o, referentes \u00e0s unidades vendidas antes da conclus\u00e3o da obra, as quais componham a incorpora\u00e7\u00e3o afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas ap\u00f3s a conclus\u00e3o da obra ou a entrega do bem. <\/span><\/i><\/p>\n

N\u00e3o se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobili\u00e1rias realizadas ap\u00f3s a conclus\u00e3o da respectiva edifica\u00e7\u00e3o.\u201d<\/span><\/u><\/i><\/p>\n

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Ocorre que poucos dias depois da solu\u00e7\u00e3o a consulta acima a Receita Federal retornou ao posicionamento legal e por meio da Solu\u00e7\u00e3o de Consulta n\u00ba 274\/2014 datada de 26 de setembro de 2014 voltou a aplicar o posicionamento que o RET poderia ser aplicado independente da data da aliena\u00e7\u00e3o das unidades incorporadas, como podemos notar abaixo:<\/span><\/p>\n

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\u201cRECEITAS SUJEITAS \u00c0 TRIBUTA\u00c7\u00c3O ESPECIAL. RECEITAS RECEBIDAS. Ap\u00f3s formalizada a op\u00e7\u00e3o pelo RET, ser\u00e3o tributadas na forma do caput do art. 4\u00ba da Lei n\u00ba 10.931, de 2004, independentemente do momento em que auferidas, as receitas efetivamente recebidas pela incorporadora com a venda das unidades imobili\u00e1rias que comp\u00f5em a incorpora\u00e7\u00e3o submetida Regime, bem como as receitas financeiras e varia\u00e7\u00f5es monet\u00e1rias decorrentes desta opera\u00e7\u00e3o.<\/u>\u201d<\/span><\/i><\/p>\n

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Nesse sentido a Receita Federal do Brasil, por meio da Solu\u00e7\u00e3o de Consulta DISIT\/SRRF 7045\/2014 e alinhada a Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Cosit n\u00ba 274\/2014, se posicionou de forma completamente favor\u00e1vel ao contribuinte, entendendo ser irrelevante a \u00e9poca da comercializa\u00e7\u00e3o das unidades imobili\u00e1rias incorporadas, portanto, poderia a incorporadora alienar as unidades durantes as obras ou ap\u00f3s a sua finaliza\u00e7\u00e3o e ainda assim beneficiar-se da incid\u00eancia de imposto reduzida trazida pelo Regime Especial. Isso significava que o Regime Especial vigorava durante a integralidade da incorpora\u00e7\u00e3o, conforme previsto no artigo 1\u00ba da Lei 10.931\/2004.<\/span><\/p>\n

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Dessa forma, durante quatro anos a Receita Federal do Brasil cumpriu a norma legal de forma irretoc\u00e1vel, proporcionando que as empresas incorporadoras utilizassem a carga tribut\u00e1ria reduzida enquanto perdurassem os direitos e obriga\u00e7\u00f5es do incorporador perante os adquirentes, sem impor qualquer limite temporal \u00e0 sua utiliza\u00e7\u00e3o e desde que existisse incorpora\u00e7\u00e3o em seu sentido amplo e legal, como acima elencado.<\/span><\/p>\n

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Contudo, em clara manobra arrecadat\u00f3ria, em 27 agosto de 2018 a Receita proferiu nova Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Disit\/SRRF n\u00ba 2009\/2018, onde mudou seu posicionamento, passando a assumir entendimento completamente contr\u00e1rio do qual anteriormente defendia. Em seu novo posicionamento interno a Receita Federal voltou a exigir novos requisitos para que o incorporador pudesse usufruir do benef\u00edcio do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o e passou a fazer expressa vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 Solu\u00e7\u00e3o de Consulta 244\/2014, ou seja, retornou ao seu entendimento anteriormente superado.<\/span><\/p>\n

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Com esse novo entendimento interno da Receita Federal passou-se a exigir do incorporador, para que pudesse utilizar o Regime Especial, que estivesse realizando obras no patrim\u00f4nio afetado \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o e que as receitas derivadas das vendas das unidades imobili\u00e1rias incorporadas seriam apenas aquelas realizadas em momento anterior ao habite-se.<\/span><\/p>\n

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Portanto, para efeitos pr\u00e1ticos, esse novo posicionamento da Receita Federal imp\u00f4s marco inicial e final para a utiliza\u00e7\u00e3o do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o, sem a exist\u00eancia de qualquer previs\u00e3o legal nesse sentido. Isto \u00e9, o incorporador atualmente s\u00f3 pode utilizar do Regime Especial de tributa\u00e7\u00e3o caso esteja realizando obras no im\u00f3vel afetado, j\u00e1 as receitas advindas de aliena\u00e7\u00e3o das unidade imobili\u00e1rias s\u00f3 poder\u00e3o ser tributadas pela al\u00edquota de 4% se ocorridas anteriormente a emiss\u00e3o do habite-se<\/i>.<\/span><\/p>\n

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Dessa forma, o incorporador que n\u00e3o foi capaz de vender a integralidade de suas unidades incorporadas ser\u00e1 obrigado a reduzir sua margem de lucro e retorno de investimento em face do aumento da carga tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

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Toda essa inseguran\u00e7a e mudan\u00e7a de posicionamento tem como base o artigo 2\u00ba, par\u00e1grafo 2\u00ba da Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n\u00ba 1.435\/2013, a qual estabeleceu o referido marco temporal final \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o do RET. Como pode ser notado acima, nem mesmo a pr\u00f3pria Receita entende corretamente o referido dispositivo previsto em sua instru\u00e7\u00e3o normativa, resultando em clara inseguran\u00e7a jur\u00eddica aos incorporadores e comprovando a falta de entendimento interno da Receita Federal.<\/span><\/p>\n

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Mesmo considerando que as Solu\u00e7\u00f5es de Consulta proferidas possuem efeito vinculante ao contribuinte que as realiza, ainda assim, fica evidente o risco de autua\u00e7\u00f5es e imposi\u00e7\u00e3o de pesadas multas que os incorporadores est\u00e3o submetidos gra\u00e7as a uma ilegal instru\u00e7\u00e3o normativa que resultou em d\u00edspares entendimentos por parte do fisco.<\/span><\/p>\n

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Como pode ser notado, apesar das mudan\u00e7as de posicionamento do fisco que violam claramente a seguran\u00e7a jur\u00eddica, o cerne do problema encontra-se na Instru\u00e7\u00e3o Normativa 1.435\/2014, que estabeleceu limite temporal para a aplica\u00e7\u00e3o do RET. Vejam que a referida instru\u00e7\u00e3o normativa traz um aumento na carga tribut\u00e1ria para os incorporadores que n\u00e3o poder\u00e3o renunciar a escolha do RET, tendo em vista que o regime \u00e9 irretrat\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

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Dessa forma, o incorporador que escolheu o regime ficar\u00e1 obrigado a se submeter as imposi\u00e7\u00f5es e aumento de carga tribut\u00e1ria por parte da Receita, sem a exist\u00eancia de qualquer lei para tanto, o que comprova-se de todo violador ao artigo 150, inciso I, da Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica e ao pr\u00f3prio artigo 97 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional. Um exemplo claro dos males trazidos pela inconstitucional\/ilegal instru\u00e7\u00e3o normativa pode ser observado em casos de devolu\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, situa\u00e7\u00e3o corriqueira no mercado imobili\u00e1rio brasileiro, que ap\u00f3s retornar aos estoques da incorporadora e ser reinserido para venda ao consumidor final ficar\u00e1 obrigatoriamente submetido \u00e0 um al\u00edquota 2,73% superior a anterior, uma vez que n\u00e3o poder\u00e1 utilizar o RET devido a finaliza\u00e7\u00e3o das obras, mesmo ainda n\u00e3o tendo finalizada a incorpora\u00e7\u00e3o de fato.<\/span><\/p>\n

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Diante disso, os \u00f4nus arcados pelo incorporador, que proporcionam maior seguran\u00e7a ao consumidor final do im\u00f3vel incorporado, em contrapartida de uma tributa\u00e7\u00e3o mais branda ser\u00e1 perdido, uma vez que finalizada as obras o incorporador j\u00e1 ter\u00e1 arcado com a integralidade de suas contrapartidas, mas ficar\u00e1 impossibilitado de receber os benef\u00edcios tribut\u00e1rios pretendidos com o Regime Especial.<\/span><\/p>\n

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Em sendo assim, a contrapartida e extrafiscalidade que traziam maior seguran\u00e7a ao mercado e maior fomento \u00e0 atividade de incorpora\u00e7\u00e3o fica claramente fragilizada, afetando ainda mais um mercado atualmente desaquecido.<\/span><\/p>\n

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Em face de todo o exposto, as incorporadoras que se virem lesadas com essa limita\u00e7\u00e3o trazida pelo Instru\u00e7\u00e3o Normativa n\u00ba 1.435\/2014 e dos recentes posicionamentos da Receita Federal, podem e devem manejar a\u00e7\u00f5es judiciais com o intuito de assegurar o seu direito l\u00edquido e certo previsto em nossa legisla\u00e7\u00e3o federal. Digo que devem adentrar diretamente no judici\u00e1rio, pois como visto acima, a esfera administrativa de nada servir\u00e1, uma vez que dever\u00e1 atacar diretamente a constitucionalidade da referida Instru\u00e7\u00e3o Normativa, o que seria invi\u00e1vel na via estreita das impugna\u00e7\u00f5es e recursos perante a Receita Federal.<\/span><\/p>\n

Ravi Petrelli Paciornik<\/span><\/b><\/p>\n

Advogado \u2013 Trajano Neto e Paciornik Advogados<\/span><\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

As empresas que atuam no segmento da constru\u00e7\u00e3o civil, tanto construtoras como incorporadoras, t\u00eam a possibilidade de se utilizar do Regime Especial Tributa\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o. 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