{"id":1590,"date":"2019-05-27T13:31:05","date_gmt":"2019-05-27T16:31:05","guid":{"rendered":"http:\/\/desenvolvimento.vivaomundodigital.com.br\/trajano\/27052019-decisoes-em-brasilia-trazem-novas-regras-para-o-atraso-na-entrega-de-imoveis-saiba-o-que-muda-para-voce\/"},"modified":"2019-10-07T13:09:49","modified_gmt":"2019-10-07T16:09:49","slug":"27052019-decisoes-em-brasilia-trazem-novas-regras-para-o-atraso-na-entrega-de-imoveis-saiba-o-que-muda-para-voce","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tnp.adv.br\/it\/27052019-decisoes-em-brasilia-trazem-novas-regras-para-o-atraso-na-entrega-de-imoveis-saiba-o-que-muda-para-voce\/","title":{"rendered":"27\/05\/2019 – Decis\u00f5es em Bras\u00edlia trazem novas regras para o atraso na entrega de im\u00f3veis: saiba o que muda para voc\u00ea"},"content":{"rendered":"

Os \u00faltimos doze meses reservaram muitas novidades jur\u00eddicas para o mercado imobili\u00e1rio. Como nos melhores seriados, parece que \u201ccada temporada\u201d reserva muita emo\u00e7\u00e3o e \u201cpega o p\u00fablico de surpresa\u201d.<\/p>\n

Os personagens s\u00e3o bem conhecidos, compradores, construtoras e cond\u00f4minos. Entre as mudan\u00e7as, novas leis procuraram dar maior seguran\u00e7a a v\u00e1rios modelos de neg\u00f3cio. \u00c9 o caso da regulamenta\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio de Lotes, as regras para a Multipropriedade (situa\u00e7\u00e3o em que v\u00e1rias pessoas s\u00e3o donas de um im\u00f3vel, mas cada um com direito a utilizar apenas um per\u00edodo de tempo no ano). Al\u00e9m disso, a Lei 13.786\/2018, apelidada de \u201cLei do Distrato\u201d, tratou de estabelecer regras para a desist\u00eancia da compra pelo adquirente, e as consequ\u00eancias quando o atraso for da construtora. Sobre essa lei inclusive j\u00e1 escrevemos[1]<\/a>.<\/p>\n

Nos tribunais h\u00e1 tamb\u00e9m bastante movimenta\u00e7\u00e3o. No Recurso Especial n\u00ba 1.733.560, foi reafirmado pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) que, na troca de dois im\u00f3veis de igual valor (contrato de permuta), n\u00e3o \u00e9 devido imposto de renda.<\/p>\n

A maior novidade, no entanto, foram duas decis\u00f5es tomadas pelo STJ, em sede de recurso repetitivo<\/em>, ou seja, julgando simultaneamente, por amostragem, milhares de casos e definindo uma diretriz para os casos futuros, ou seja, fixando uma tese jur\u00eddica. Ap\u00f3s a realiza\u00e7\u00e3o inclusive de audi\u00eancias p\u00fablicas, foram julgados dois temas sobre o atraso na entrega do im\u00f3vel pela construtora. As teses fixadas foram as seguintes:<\/p>\n

Tema 970<\/strong> – \u201cA cl\u00e1usula penal morat\u00f3ria tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obriga\u00e7\u00e3o e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumula\u00e7\u00e3o com lucros cessantes<\/em>\u201d.<\/p>\n

Tema 971<\/strong> – \u201cNo contrato de ades\u00e3o firmado entre o comprador e a construtora\/incorporadora, havendo previs\u00e3o de cl\u00e1usula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, dever\u00e1 ela ser considerada para a fixa\u00e7\u00e3o da indeniza\u00e7\u00e3o pelo inadimplemento do vendedor. As obriga\u00e7\u00f5es heterog\u00eaneas (obriga\u00e7\u00f5es de fazer e de dar) ser\u00e3o convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial\u201d.<\/em><\/p>\n

Traduzindo o \u201cjurisdiqu\u00eas\u201d, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a definiu, no tema 970, que em caso descumprimento do prazo na entrega de im\u00f3veis, em contratos em que houver multa fixada para esta situa\u00e7\u00e3o, a princ\u00edpio n\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel cobrar, al\u00e9m da multa por atraso, uma indeniza\u00e7\u00e3o pelo mesmo motivo (por exemplo equivalente ao aluguel que deixou de receber).<\/p>\n

O tema foi muito debatido entre os ministros e a decis\u00e3o n\u00e3o foi un\u00e2nime, pelo contr\u00e1rio. Em especial, foi salientado que h\u00e1 uma diferencia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica entre a multa (cujo car\u00e1ter \u00e9 punitivo) e a repara\u00e7\u00e3o pela indisponibilidade do bem (cujo car\u00e1ter \u00e9 reparat\u00f3rio). Tanto s\u00e3o diferentes que a multa que \u00e9 paga porque algu\u00e9m atrasa um boleto \u00e9 devida mesmo sem que o credor precise provar dano. No entanto, para esta situa\u00e7\u00e3o espec\u00edfica a Corte considerou que multa e indeniza\u00e7\u00e3o, de modo geral, tornaram-se equivalentes.<\/p>\n

N\u00e3o fica claro se apenas multas baseadas em \u201cequivalente locativo\u201d como diz a tese, ou seja, que levam em conta o valor do aluguel \u2013 \u00e9 que seguir\u00e3o esta tese. Igualmente, sob uma \u00f3tica mais t\u00e9cnica, afirmar que multa tem car\u00e1ter de indeniza\u00e7\u00e3o \u00e9 um precedente no m\u00ednimo delicado e pode afetar contratos das mais diversas \u00e1reas. Espera-se que futuras decis\u00f5es solucionem a poss\u00edvel confus\u00e3o de institutos jur\u00eddicos, do contr\u00e1rio, corre-se o risco de criar muitos mais lit\u00edgios do que solu\u00e7\u00f5es. Al\u00e9m disso, ao se definir que n\u00e3o se pode pleitear multa e indeniza\u00e7\u00e3o ao mesmo tempo, ser\u00e1 preciso esclarecer se o comprador poder\u00e1 optar entre um e outro, o que n\u00e3o ficou totalmente claro, mesmo porque no direito brasileiro, com rar\u00edssimas exce\u00e7\u00f5es, n\u00e3o se admite limita\u00e7\u00e3o do valor de repara\u00e7\u00e3o de danos em rela\u00e7\u00f5es de consumo.<\/p>\n

O tema 971 procurou lidar com o fato de que os contratos de compra e venda muitas vezes estipulam multas apenas em favor da construtora, sem que haja uma previs\u00e3o similar para a situa\u00e7\u00e3o em que o descumprimento ocorre pela construtora. Admitiu-se que se use a multa da construtora como par\u00e2metro em favor do comprador, sem explicar exatamente o que isso significa.<\/p>\n

Mesmo ap\u00f3s ter adiado o julgamento para melhor a linguagem empregada, o STJ n\u00e3o chegou a uma reda\u00e7\u00e3o suficientemente clara quanto ao modo de aplica\u00e7\u00e3o da tese consagrada no julgamento. A simples aplica\u00e7\u00e3o de uma multa igual para situa\u00e7\u00f5es diferentes n\u00e3o funciona. Assim, a mesma multa de 1% pode ser justa para o atraso no pagamento de uma presta\u00e7\u00e3o em dinheiro devida pelo comprador, mas question\u00e1vel em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 construtora, cuja presta\u00e7\u00e3o \u00e9 o valor total do im\u00f3vel.<\/p>\n

Em outros termos, a premissa \u00e9 boa, mas a pr\u00e1tica pode ser mais complicada. Quer dizer, \u00e0 primeira vista, n\u00e3o parece razo\u00e1vel que se o comprador atrasa pague uma multa, mas se a construtora atrasar inexista multa. Por outro lado, a possibilidade de adotar a mesma multa para as duas situa\u00e7\u00f5es n\u00e3o necessariamente seja a melhor solu\u00e7\u00e3o, como ali\u00e1s o pr\u00f3prio STJ sinalizou no julgamento. Basta lembrar que o Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo tinha uma s\u00famula prevendo a impossibilidade da invers\u00e3o da multa.<\/p>\n

Por fim, \u00e9 preciso observar que os julgamentos dos temas 970 e 971 n\u00e3o levaram em conta a Lei n. 13.786\/2018, que estabeleceu muitas novidades em caso de desfazimento da compra e venda. Esse cen\u00e1rio, em que a legisla\u00e7\u00e3o mais recente n\u00e3o foi considerada, deixa uma grande d\u00favida sobre como ser\u00e3o interpretados os contratos celebrados na vig\u00eancia desta nova lei. Alerta de spoiler, <\/em>s\u00e3o cenas dos pr\u00f3ximos cap\u00edtulos.<\/p>\n

\n

Gabriel Schulman \u00e9 Advogado em Trajano Neto e Paciornik Advogados e Coordenador da P\u00f3s-Gradua\u00e7\u00e3o em Direito Imobili\u00e1rio da Universidade Positivo. Doutor em Direito.<\/strong><\/p>\n

[1]<\/a> (https:\/\/www.gazetadopovo.com.br\/opiniao\/artigos\/nova-lei-sobre-imoveis-na-planta-solucoes-ou-problemas-cw5pqkdhnmz1tbpgft2b55f2m\/)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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