Fernanda Hardt, TNP Advogados
O seguro fiança locatícia se destaca entre as garantias de locações de imóveis, oferecendo segurança jurídica e patrimonial ao locador e tornando o processo de locação mais ágil e acessível para o locatário. Além disso, funciona como uma solução estratégica de gestão contratual, capaz de atender aos diferentes perfis de locadores, locatários e empresas do setor imobiliário.
Essa modalidade, prevista na Lei do Inquilinato nº 8.245/1991 e regulamentada pela Circular Susep 671/2022, substitui a caução e o fiador pela seguradora, garantindo o cumprimento das obrigações contratuais do locatário, como o pagamento dos aluguéis, em caso de inadimplência. Além disso, pode abranger coberturas adicionais, como IPTU, taxas condominiais, contas de consumo, pinturas, danos ao imóvel, fundo de promoção e propaganda, encargos com ar-condicionado e 13º aluguel.
Na contratação, a seguradora poderá realizar uma análise de crédito, seja de pessoa física ou jurídica. Algumas seguradoras, entretanto, já adotam fluxos digitais simplificados, dispensando a apresentação de balanços ou documentos extensos e permitindo a contratação apenas com o número do CNPJ, uma abordagem que torna o processo mais simples e rápido.
Ao contratar o seguro, o locatário paga o prêmio, que corresponde à contrapartida pela assunção do risco de inadimplência pela seguradora. A partir dessa contratação, a vigência da apólice deve coincidir com o prazo do contrato de locação e, nos contratos com duração superior a cinco anos, pode ser necessária a renovação da apólice ou a contratação de uma cobertura especial. É importante destacar que a renovação não é automática, pois é preciso apresentar uma nova proposta à seguradora, sujeita a nova análise de risco.
A expectativa de sinistro se configura a partir da constatação da primeira inadimplência do locatário. Nessa situação, ao identificar o atraso, o locador deve notificá-lo, estabelecendo prazo e condições para a regularização, bem como, encaminhar cópia dessa notificação à seguradora.
Nesse contexto, o locador deverá manter a seguradora informada sobre o andamento das negociações, facultando-lhe a possibilidade de participação, com o objetivo de apoiar a solução de eventuais atrasos ou conflitos contratuais, minimizando riscos e protegendo os interesses de todas as partes.
Caso o prazo concedido ao locatário não seja cumprido, a seguradora deverá ser comunicada, ocasião em que a expectativa de sinistro será convertida em sinistro. Nessa fase, deverão ser apresentados pelo locador, os documentos previstos nas Condições Contratuais, sendo o sinistro caracterizado pela decretação do despejo, abandono do imóvel ou entrega amigável das chaves.
Desta forma, caracterizado o sinistro e havendo cobertura, a seguradora indenizará diretamente o locador, observando os prejuízos efetivamente comprovados, até o limite máximo de garantia previsto na apólice. Posteriormente, poderá buscar o ressarcimento junto ao locatário, para reaver os valores pagos, uma vez que ficará sub-rogada, em todos os direitos e ações do segurado.
Para além dos aspectos contratuais e operacionais, o seguro fiança locatícia apresenta vantagens relevantes para ambas as partes envolvidas na locação. Ao locador, proporciona proteção patrimonial e maior liquidez, reduzindo a exposição a atrasos ou inadimplência. Já ao locatário, oferece praticidade e agilidade no processo de contratação, ao dispensar a necessidade de fiador ou caução.
Para seguradoras e corretores, o produto representa uma oportunidade de expansão, uma vez que grande parte do mercado imobiliário ainda não utiliza a fiança locatícia como garantia em contratos comerciais, mostrando espaço para crescimento e inovação.
O crescimento é confirmado pelos números da Superintendência de Seguros Privados (SUSEP): em 2025, os prêmios emitidos somaram R$ 795,5 milhões até maio, em comparação com R$ 700 milhões no mesmo período de 2024.
A expansão do setor de construção e infraestrutura também gera novas oportunidades de locação de imóveis, abrangendo empresas que operam nesse segmento. Ademais, com o aumento de imóveis disponíveis para locação, a crescente capacitação das imobiliárias, somada à adoção de ferramentas tecnológicas de análise de risco, vem redefinindo a gestão e a estruturação dos contratos de locação.
O avanço da modalidade também reflete a necessidade de inovação contínua por parte de seguradoras e corretores. Adotar processos digitais e investir em tecnologias de análise de risco são passos essenciais para garantir a solidez operacional e o crescimento sustentável do segmento. Ao mesmo tempo, a comunicação clara e educativa com corretores, locadores e locatários fortalece a compreensão do produto e amplia sua aceitação.
Pelo exposto, o seguro fiança locatícia vai além de seu papel tradicional de garantia financeira, posicionando-se como um instrumento estratégico de gestão, mitigação de riscos e modernização das relações locatícias, abrindo novas oportunidades para seguradoras, corretores e profissionais do setor. Com tecnologia, análise de risco e soluções adaptadas à realidade dos contratos, o seguro fiança locatícia é hoje um elemento central na profissionalização e evolução do mercado de locações no Brasil.
