A Reforma Tributária trouxe uma mudança de paradigma histórica para o setor imobiliário brasileiro. Durante décadas, a locação de bens imóveis foi uma atividade que passou ao largo da tributação sobre o consumo — não incidia ICMS (imposto estadual), nem ISS (imposto municipal). A tributação se concentrava basicamente na renda (IRPJ/CSLL ou IRPF) e no PIS/COFINS para empresas.
Com a aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, esse cenário mudou drasticamente. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis passam a ser tributados pelo novo IVA Dual, composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Entender essas mudanças é vital para proprietários, imobiliárias e investidores, pois as novas regras impactam desde a formatação de contratos até o retorno financeiro dos aluguéis.
A principal novidade é que a locação agora entra no campo de incidência dos novos tributos sobre valor agregado. Isso se aplica tanto a imóveis urbanos quanto rurais.
É importante notar uma distinção: se o aluguel for de curto prazo (até 90 dias ininterruptos), a lei o trata como serviço de hotelaria, sujeito a regras próprias. Para os contratos tradicionais, contudo, a tributação pelo IBS e CBS é a nova realidade.
Mas nem tudo é má notícia. O legislador trouxe mecanismos para evitar que a carga tributária inviabilize o setor.
Para amenizar o impacto, o setor de locação foi contemplado com um regime específico de redução de alíquotas em 70%. Se considerarmos uma alíquota padrão estimada em 28%, a tributação efetiva sobre o aluguel giraria em torno de 8,40%.
Além disso, a base de cálculo (o valor sobre o qual o imposto é aplicado) não será o valor bruto do valor de aluguel indiscriminadamente. A lei permite exclusões importantes:
- São excluídos do cálculo os valores de IPTU e as despesas de condomínio repassadas ao inquilino.
- Redutor Social: Para aluguéis residenciais, há previsão de desconto de R$ 600,00 aplicado mensalmente sobre a base de cálculo do imposto (valore referente ao redutor social sujeito a atualização mensal pelo IPCA).
Ele não é um desconto no valor do imposto a pagar, mas sim no valor sobre o qual o imposto será calculado.
Na prática, se você aluga um apartamento por R$ 2.00,00 mais R$ 500,00 de condomínio, o imposto incidirá apenas sobre R$ 1.400,00 (R$ 2.000 do aluguel menos os R$ 600 do redutor social), deixando o condomínio totalmente de fora.
Outro ponto positivo é o regime de caixa. O imposto só é devido no momento do recebimento. Isso elimina o risco de pagar tributo sobre aluguéis não recebidos em caso de inadimplência do inquilino.
A Grande Mudança para Pessoas Físicas: Quando você vira contribuinte?
Talvez a dúvida mais frequente seja: “Eu, pessoa física que tenho renda de aluguéis, serei cobrado pelo IBS e CBS?”
A resposta é: depende do volume de alugueis realizados.
A Lei Complementar nº 214/2025 estipulou critérios objetivos para enquadrar a pessoa física como contribuinte desses novos tributos. Você só será obrigado a recolher IBS e CBS se, no ano anterior, cumprir simultaneamente (ao mesmo tempo) dois requisitos:
- Tiver receita anual superior a R$ 240.000,00 com aluguéis, cerca de R$20.000,00/mês; e
- Realizar operações com mais de 3 imóveis distintos.
Contudo, se a receita de aluguel durante o ano ultrapassar em 20% o limite de R$ 240 mil (ou seja, superar R$ 288.000,00), a pessoa física passa a ser contribuinte no próprio ano.
Ou seja, o pequeno proprietário que aluga um ou dois imóveis, ou mesmo aquele que possui vários imóveis baratos cuja soma anual não atinja R$ 240 mil, continua fora dessa nova tributação, mantendo-se apenas no regime tradicional de Imposto de Renda. Porém, grandes investidores pessoas físicas precisarão refazer suas contas, pois se ultrapassarem esses limites, entrarão no novo regime.
A Reforma Tributária trouxe complexidade, mas também previsibilidade e regras de transição. Se você possui uma carteira de imóveis, este é o momento de revisar seus contratos e planejar o futuro tributário do seu patrimônio.
